Verhandlungsrunde 1: Wohnungsbau auf der Insel Langeoog

Die Inselgemeinde Langeoog benötigt dringend zusätzlichen Wohnraum für Mitarbeiter der Gemeinde und der Inselbetriebe. Die Inselgemeinde hat beschlossen, entsprechende Wohnungen auf einem Grundstück der Inselgemeinde durch einen Generalübernehmer errichten zu lassen. Die hierfür erforderlichen Leistungen umfassen sowohl die Planungen als auch die schlüsselfertigen Bauleistungen für ca. 45 Wohnungen in verschiedenen Größen in mehreren Gebäuden. Die Baufläche befindet sich auf dem Gelände des früheren Inselinternats an der Kirchstraße zwischen Friesenstraße und Süderdünenring. Das Baufeld gliedert sich durch Festsetzungen des geltenden Bebauungsplans "W", durch die Grundstücksteilungen sowie durch erste Bebauungen in verschiedene Bauabschnitte und Nutzungen. Im Norden an der Friesenstraße ist ein Sondergebiet SO für ein Ärztehaus festgesetzt, dieses ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Im Osten ist das Flurstück 164/61 bereits bebaut mit 34 Genossenschaftswohnungen in sechs Gebäuden. Im Westen und im Süden befinden sich vier Baufelder, welche durch Straßen und Wege voneinander getrennt zu bebauen sind. Die Baufelder 1 und 2 (Flur 164/62 und 164/68) liegen im Westen an der Kirchstraße, die Baufelder 3 und 4 liegen im südlichen Baufeld (Flur 164/65), dieses wird durch einen Grünzug geteilt, so dass auch hier zwei Baufelder entstehen. Die Größe der Baufelder beträgt etwa 4.600 m² Grundfläche, die Grundflächenzahl GRZ beträgt 0,4, die Geschossflächenzahl GFZ 0,8. Trauf- und Giebelhöhe sind im Bebauungsplan festgesetzt. Die Inselgemeinde Langeoog strebt eine weitgehende Ausnutzung der Festsetzungen des Bebauungsplans an. Der Bebauungsplan und die Gestaltungssatzung geben die äußere Gestaltung der Gebäude in einem sehr starken Maße vor. Ausnahmen und Befreiungen können nicht angenommen oder unterstellt werden. Darüber hinaus müssen die Förderbedingungen nach der "Mietwohnraumförderung auf den Ostfriesischen Inseln" vollständig eingehalten werden, was ebenfalls die Gestaltung der Gebäude durch einzuhaltende Wohnraumgrößen wesentlich mitbestimmt. Auf der Insel sind die Bauzeiten durch den Tourismus stark eingeschränkt. Störende Emissionen sind regelmäßig nur in den Wintermonaten (Oktober bis Mai) zulässig. Einer kurze Bau- und Errichtungsphase vor Ort als Folge eines hohen Vorfertigungsgrades und eines entsprechenden Logistikkonzeptes kommt deshalb im Rahmen der Zuschlagsentscheidung eine besondere Bedeutung zu. Die zu erbringenden Planungsleistungen umfassen alle für das Vorhaben erforderlichen Einzelleistungen, die für eine schlüsselfertige Herstellung der Wohnungen erforderlich sind. Insbesondere ist auch die Entwurfsplanung auf der Grundlage festgelegter Programmziele und die Erstellung der Bauantragsunterlagen für einen durch die Inselgemeinde Langeoog zu stellenden Bauantrag im Leistungsumfang eingeschlossen. Die Inselgemeinde Langeoog hat für das Objekt einen Projektmanager beauftragt, der während der Planungs- und Bauzeit Bauherrenfunktionen der Inselgemeinde Langeoog übernimmt oder diese unterstützt.