Umnutzung des ehemaligen Alten- und Pflegeheims Josefistift an der Bahnhofstraße 3, 83646 Bad Tölz, Objektplanung Gebäude und Innenräume, gem. §§ 33 ff. HOAI 2021, LPH 1-9, stufenweise Beauftragung

Gegenstand des Auftrags sind Leistungen der Objektplanung Gebäude und Innenräume gem. § 33 ff HOAI 2021, LPH 1 bis 9, bei stufenweiser Beauftragung. Ggf. werden auch verschiedene Besondere Leistungen beauftragt. - - - Das bisher als Alten- und Pflegeheim genutzte Josefistift an der Bahnhofstraße 3, 83646 Bad Tölz wird durch den Neubau eines Pflegeheims an der General-Patton-Straße in Bad Tölz im Sommer 2027 frei. Der Ost- und Westbau des Josefistifts (jeweils EG bis 3. OG) wurde mit einem eingeschossigen Verbindungsbau in den Jahren 1964 bis 1968 errichtet. In den Jahren 2003 und 2004 wurde der Verbindungsbau so aufgestockt, dass er sich über alle Geschosse erstreckt. Das Gebäude soll nach dem Umzug des Pflegeheimbetriebs in den Pflegeheimneubau einer neuen Nutzung zugeführt werden. Der Stadtrat der Stadt Bad Tölz hat entschieden, dass in dem Gebäude in den Obergeschossen ausschließlich Wohnungen/Apartments entstehen sollen. Im Erdgeschoss sollen neben weiteren Wohnungen auch Flächen für „soziale“ Nutzungen sowie eine Gewerbeeinheit entstehen. Entsprechend einer bereits erstellten Studie sind im Wesentlichen folgende baulichen Maßnahmen geplant: • Rückbau des Innenbereichs im Ost- und Westflügel des Gebäudes in den Rohbauzustand, Innenwände werden neu verputzt und gestrichen • neuer Bodenaufbau und neue Türen in den Apartments • Einbau von Bädern sowie Küchenzeilen in den Apartments • vollständige Erneuerung der Haustechnik (Elektro, Sanitär, Heizungsverteilung) • Außenfassaden werden neu gestrichen Eigentümerin des Josefistifts ist die von der Stadt Bad Tölz verwaltete öffentlich-rechtliche Josefispitalstiftung mit Darlapp´scher Zustiftung. Zum aktuellen Zeitpunkt steht noch nicht fest, ob die Josefispitalstiftung mit Darlapp´scher Zustiftung oder die Stadt Bad Tölz der Bauherr für den Umbau des Josefistifts sein wird. Das VgV-Verfahren zur Planer-Auswahl ist in jedem Fall notwendig, da auch die Stiftung durch die erwarteten Fördermittel als öffentlicher Auftraggeber gilt. Es wird zunächst durch die Stiftung durchgeführt. Parallel zum VgV-Verfahren wird derzeit geprüft, ob die Stiftung das Grundstück mit aufstehendem Gebäude im Erbbaurecht an die Stadt Bad Tölz überlassen kann. Sofern dies möglich ist und der Stadtrat der Stadt Bad Tölz sich dafür entscheidet, wird nicht die Stiftung, sondern die Stadt Bad Tölz die Bauherrin für den Umbau des Gebäudes sein. Je nachdem, zu welchem Zeitpunkt die Überlassung im Erbbaurecht wirksam wird, ändert sich ggf. auch der Auftraggeber für das Projekt. - - - Ziel ist die wirtschaftliche, funktionale und gestalterisch angemessene Umnutzung des ehemaligen Pflegeheims zu einem überwiegend dem Wohnen dienenden Gebäude. In den Obergeschossen sollen ausschließlich Wohnungen bzw. Apartments entstehen. Im Erdgeschoss sind neben weiteren Wohnungen Flächen für soziale Nutzungen, Büro- bzw. Gemeinschaftsbereiche sowie eine Gewerbe- oder anderweitig vermietbare Einheit vorgesehen. Auf Grundlage des vorliegenden Untersuchungsberichts wird derzeit von ca. 51 Wohneinheiten unterschiedlicher Größe und Zuschnitte ausgegangen. ------- Die technische Gebäudeausrüstung soll in den Umbaubereichen nahezu vollständig erneuert werden. Vorgesehen sind insbesondere die Erneuerung der Trinkwasser-, Abwasser- und Sanitärinstallationen, der Wärmeverteilung, der elektrischen Anlagen sowie der Kommunikations-, Sicherheits- und informationstechnischen Anlagen. Die Verbrauchserfassung soll wohnungsweise erfolgen. Für die Wohnbereiche wird derzeit von einer Fußbodenheizung, für die Treppenhäuser von Heizkörpern ausgegangen. Die künftige Wärmeerzeugung ist noch abschließend festzulegen; als mögliche Lösung ist ein Anschluss an die Fernwärme zu untersuchen. Für die Wohnbereiche sind Einzellüfter mit Abluftführung über Dach vorgesehen. Die vorhandene Ruf- und Brandmeldeanlage soll nach derzeitigem Konzept zurückgebaut und durch die für die Wohnnutzung erforderlichen Einrichtungen ersetzt werden. ------- Bei der Tragwerksplanung wird als zusätzliche Fachplanungsleistung die eigenverantwortliche Erstellung eines vollständigen bauordnungsrechtlichen Brandschutzkonzeptes bzw. Brandschutznachweises beauftragt. Die Erbringung der Leistung kann als Einzelbewerber oder auch in Form einer Bieter-/Arbeitsgemeinschaft oder durch eine Zusammenarbeit mit einem Unterauftragnehmer erfolgen. ------- Erwartet wird eine ganzheitliche, genehmigungsfähige, wirtschaftliche und ausführbare Planung, die den Bestand angemessen weiterentwickelt und dauerhaft nutzbaren Wohnraum sowie funktionsgerechte Flächen für die ergänzenden Nutzungen schafft. Neben der architektonischen und funktionalen Qualität sind eine flächeneffiziente Grundrissorganisation, robuste und wartungsarme Konstruktionen, ein angemessener Ausstattungsstandard, die Berücksichtigung der Lebenszykluskosten sowie eine kontinuierliche Kosten-, Termin- und Qualitätssteuerung sicherzustellen. Für eine ausführliche Projektbeschreibung wird auf den Untersuchungsbericht-1 verwiesen. ------- Das Büro, welches den Untersuchungsbericht erarbeitet hat, gilt als vorbefasster Bewerber. Sollte der Fall eintreten, dass sich das vorbefasste Büro bewerben und zur Angebotsabgabe aufgefordert werden sollte, so werden die Unterlagen vom Auftraggeber allen Teilnehmern der Angebotsphase zur Verfügung gestellt, um alle Bieter auf denselben Informationsstand zubringen. Auch ohne Teilnahme der vorbefassten Büros, werden die vorhandenen Unterlagen den Bietern bestmöglich zur Verfügung gestellt. -------- Zeitschiene: Das Verhandlungsverfahren findet voraussichtlich Mitte Januar 2027 statt. Die Auftragsvergabe und der unmittelbar darauffolgende Projektstart ist für März 2027 vorgesehen. Der Baubeginn ist für Frühjahr 2028 vorgesehen. Die Fertigstellung und anschließende Inbetriebnahme (inkl. abgeschlossener Mängelbeseitigung und Rechnungsnachlauf) soll zum Frühjahr 2030 erfolgen. ------- Hinweis: Die Projektbesprechungen finden in deutscher Sprache statt.