Sanierung und Modernisierung Jagdschloss Stern,1. Realisierungsabschnitt: Kastellanhaus mit Nebengebäuden, Vergabe von Leistungen der Objektplanung gem. HOAI §§ 34, Lph 2 - 9

Das Jagdschloss Stern (1730 bis 1732), ältester erhaltener Schlossbau Potsdams, am westlichen Rand des Stadtteils Babelsberg, wurde von König Friedrich Wilhelm I. im Stile eines holländischen Bürgerhauses erbaut. Es gilt als Musterbau für das in den Folgejahren errichtete Holländische Viertel. Es ist umgeben von dem Kastellanhaus, weiteren Nebengebäuden (Schafstall, Schuppen und Pavillon) und dem Hauptmannhaus und bildet mit dem sternförmig angelegten Wegesystem ein historisch bedeutsames Ensemble. Die Gebäude befinden sich im Eigentum der Stiftung Preußische Schlösser und Gärten Berlin- Brandenburg (SPSG), der gemeinnützige Förderverein Jagdschloss Stern-Parforceheide e.V. betreibt das Jagdschloss als Museumsschloss. Das Ensemble wurde zum Namensgeber für das Stadtgebiet "Am Stern". Vor diesem Hintergrund bietet es für die direkte Nachbarschaft und darüber hinaus ein starkes, identitätsstiftendes Potential, das derzeit aufgrund eingeschränkter Nutzungen und Leerstand nicht aktiviert wird. Der Standort hat eine bis in das 18.Jh. zurückgehende gastronomische Nutzungsgeschichte und wurde bis 1992 als Gaststätte mit Biergarten genutzt. Seit Aufgabe der Gastronomie steht das Gebäude leer.

Übergeordnetes Ziel der Sanierung und Modernisierung ist die Wiederbelebung des gesamten Ensembles. Dazu soll in einem 1. Realisierungsabschnitt das Kastellanhaus inkl. der Nebengebäude Schafstall, Schuppen und Pavillon sowie die Freianlagen saniert und modernisiert werden. Dem historischen Vorbild folgend soll eine gastronomische Nutzung etabliert werden, um den Standort für Besucher wie Anwohner wieder attraktiv zu machen. Bei der Sanierung sind die Belange des Denkmalschutzes zu berücksichtigen Dies gilt insbesondere für die barrierefreie Erschließung des Sockelgeschosses, für die Integration von zeitgemäßen gastronomischen Betriebsabläufen und technische Anlagen in die vorhandene Raumstruktur und die Erarbeitung planerischer Lösungen für den vorgesehenen Nutzungsmix von Gastronomienutzung und Flächen für den Förderverein im Kastellanhaus. Die geringen Raumhöhen und Belichtungsverhältnisse im Kastellanhaus entsprechen teilweise nicht den baurechtlichen Standards und Vorgaben der Arbeitsstättenrichtlinien. Deshalb sind genehmigungsfähige Abweichungen zu planen und abzustimmen. Im Kastellanhaus liegen umfassende Schadstoffbelastungen vor, insbesondere die Kontamination mit Holzschutzmitteln (DDT, PCP) in der Fachwerkkonstruktion sowie Schwermetall belastete Oberflächen in den Innenräumen. Es ist ein substanzschonendes Sanierungskonzept der belasteten Bauteile zu erarbeiten. Ein Schadstoffgutachten liegt vor. Das Ensemble liegt im Außenbereich (§ 35 BauGB) und im Landschaftsschutzgebiet Parforceheide. Die an das Kastellanhaus angrenzenden Freianlagen sollen wieder als Ausflugsgaststätte mit Biergartenbetrieb genutzt werden. Die betrieblichen Abläufe des Biergartenbetriebs sind auf den Gastronomiebetrieb im Kastellanhaus abzustimmen. Gegenstand dieses VgV-Verfahrens ist die Vergabe der Planungsleistungen gem. HOAI § 34, Lph 2 bis 9; siehe Anlage VM1-2 - spezifische Leistungspflichten ES-Bau (LP 2) sowie Anlage VM2-2 - spezifische Leistungspflichten (LP 3-9). Der Leistungsumfang der Objektplanung entspricht den Stufen 1 bis 5 Leistungen des RBBau-Mustervertrags Objektplanung Gebäude bzw. den Leistungsphasen 2 bis 9 HOAI für den 1. Realisierungsabschnitt (Kastellanhaus und Nebengebäude). Der Auftraggeber beabsichtigt die Beauftragung bzw. den Abruf aller Stufen, jedoch erfolgt die Bereitstellung der Fördergelder nur schrittweise. Die Zuwendungsgebenden haben die Bereitstellung weiterer Zuwendungen in Aussicht gestellt, deren Bescheid jedoch an Meilensteine (z.B. Vorlage prüffähige ES-Bau bis Ende 2025) geknüpft. Deshalb erfolgt mit dem Vertrag Entscheidungsunterlage Bau (ES-Bau) in einer ersten Stufe zunächst nur die Beauftragung der Planungsleistungen zur Erstellung der ES-Bau (Leistungsphase 2 HOAI). Gleichzeitig wird aber schon ein Vertrag Objektplanung Gebäude über die stufenweise Beauftragung der weiteren Leistungsphasen 3 bis 9 abgeschlossen. Jedoch stehen alle Leistungsstufen, die der Auftraggeber mit dem Vertrag Objektplanung vereinbart, unter der aufschiebenden Bedingung, dass der Auftraggeber sie schriftlich abruft. Ein Rechtsanspruch auf die Beauftragung weiterer Leistungsstufen nach der Erbringung der ES-Bau besteht nicht. Der Auftragnehmer ist verpflichtet, die Leistungen der weiteren Leistungsstufen zu erbringen, wenn der Auftraggeber sie ihm überträgt. Alles Weitere regelt § 3 des Vertrags Objektplanung Gebäude. Bauwerkskosten geschätzt brutto: KGr 300 ca. 3,0 Mio.EUR, KGr 400 ca. 0,738 Mio.EUR, KGr 500 ca. 0,558 Mio.EUR. / HOAI 2021: Honorarzone gem. §35: III; Honorarsatz nach Einschätzung des Bieters; mitzuverarbeitende Bausubstanz (mvB) gem. § 4 (3) brutto: 299.817EUR; Umbau- und Modernisierungszuschlag gem. § 36(1): nach Einschätzung des Bieters (s.SJK_VgV_Aufgabenstellung-Objektplanung_241217); Zuschlag gem. §12 auf Leistungsphase 8 (§ 34): 0 %; Voraussichtl. zeitl. Ablauf: Beauftragung 06/2025, Baubeginn 04/2027, Übergabe nach Abschnitt H RBBau: bis 06/2030. Gesamtbauzeit einschl. Außenanlagen rd. 3 Jahre. Die Vergabe erfolgt stufenweise nach RBBau (s. Ziff. II.2.11). Die Leistungen der Technische Ausrüstung (einschl. Küchen- und Aufzugplanung), Tragwerkplanung, Freianlagenplanung und die Planung der Ingenieurbauwerke (Medienerschließung) werden in separaten Vergabeverfahren vergeben.